Ejendomsinvestering
Ejendomsinvestering handler om, at du investerer i ejendomme, som du ikke har til hensigt selv at bo i, men derimod enten vil:
- Udleje til privat beboelse eller erhverv
- Istandsætte og sælge igen
Alle kan investere i ejendomme, men det kræver en vis kapital.
Ejendomsinvestering anses som værende en af de mere sikre investeringsmuligheder, da ejendomsmarkedet er mere stabilt end eksempelvis aktiemarkedet, og du derfor ikke ser store udsving i løbet af kort tid. Til gengæld er der derfor også lavere potentiale i ejendomsinvestering end aktieinvestering. Derudover kræver det mere kapital at starte med at investere i ejendomme, hvilket kan skabe en indgangsbarriere, så færre har mulighed for at gøre det.
Indtægten fra investering i ejendomme kommer fra lejeindtægten, du får, når du lejer ejendommen ud. Derudover vil ejendomspriserne som regel også stige, hvilket giver dig et afkast i form af værdistigning, når du sælger ejendommen igen. Derudover påvirkes din investering ikke direkte af prisændringer på markedet, fordi din lejer betaler en fast leje hver måned. Du er altså sikret et afkast og kommer stadig til at tjene penge, selvom der er lavkonjunktur.
Finansiering af ejendomsinvestering
Når du skal finansiere ejendomsinvesteringer, vil det typisk ske via lån. For at banken vil låne dig penge, kræver det et indblik i driften af ejendommen, det vil sige driftsudgifter og lejeindtægter. Dette kan du få hos den ansvarlige mægler, der sælger ejendommen, da det er mæglerens ansvar at udregne blandt andet afkast. Og det er netop afkastet, banket er interesseret i, når de skal vurdere, om de vil låne dig pengene. Der er meget forskel på villigheden fra bank til bank, så det kan være nødvendigt for dig at spørge i flere banker, eller fordele dit lån mellem flere forskellige banker, for at du kan blive ejendomsinvestor.
Kontant betaling mindsker afkastet
Selvom du har mulighed for at betale en ejendom kontakt, er det sjældent den løsning, der giver dig den bedste mulighed for afkast.
Hvis du køber en enkelt ejendom, får du kun afkast fra den ene. Hvis du derimod køber to eller tre ejendomme, og finansierer disse delvist via lån, vil du også opnå afkast fra to eller tre ejendomme. Det giver dig altså en markant højere indtjening samlet, selvom du skal betale af på lån.
Typer af investeringsejendomme
Overordnet kan ejendomme til investering deles op i tre grupper, der hver har deres formål og potentiale. Ældre ejendomme er typisk de mest interessante for mindre, private ejendomsinvestorer, da priserne er lavere her. Til gengæld kræver de i nogle tilfælde omfattende renovering og løbende vedligeholdelse. Nyere ejendomme er derfor at foretrække, hvis du vil bruge så lidt tid som muligt på din investering – det kræver dog som regel også en væsentligt større kapital.
Udlejningsejendom
Formålet med en udlejningsejendom er – ikke så overraskende – at udleje ejendommen, når du har købt den. En udlejningsejendom kan lejes ud til private eller erhverv, alt efter hvilken specifik ejendom der er tale om.
Boligudlejningsejendom
Formålet med en boligudlejningsejendom er – heller ikke så overraskende – at udleje til privatpersoner. Dette er for eksempel, hvis ejendommen, ifølge kommunens lokalplan, skal bruges til private boliger. Du køber lejelejlighederne i en ejendom og udlejer dem herefter. Denne type ejendom er et godt sted at starte, hvis du står over for din første ejendomsinvestering.
Projektejendomme og udviklingsejendomme
Formålet med projektejendomme, som også kaldes udviklingsejendomme, er, at du som køber skal skabe noget nyt i ejendommen. Det kan for eksempel være en gammel, faldefærdig bygning, der skal rives ned, eller en slidt ejendom der skal istandsættes. Det kan også være en ejendom, der skal omdannes til erhverv eller privat bolig.
Du skal være opmærksom på, at det kræver både tid og kapital at omdanne sådan en ejendom. Til gengæld er der potentiale for et rigtig godt afkast på sigt.
Det skal du være opmærksom på
Som med alt andet investering er der flere faktorer, der spiller ind, når det skal vurderes, hvad der er godt at investere i, når det kommer til ejendomme. Investering er altid forbundet med en risiko, men som nævnt tidligere anses ejendomsinvestering for at være en af de sikreste investeringsformer.
Beliggenhed
Beliggenheden er en væsentlig faktor ved investering i ejendomme. Helt lavpraktisk er det lettere at administrere ejendomme, der ligger tæt på dig, så du nemt kan komme derhen.
Derudover kan du skelne mellem ejendomsinvestering i storbyer og provinsen. Tilflytningen er ofte størst i de store byer, hvilket også er grunden til, at der ses meget nybyggeri i studiebyer som Aarhus og København. Nybyggeriet presser priserne op, men det betyder ikke nødvendigvis, at du finder den største indtjening i de store byer.
Det er ofte markant billigere at komme ind på ejendomsmarkedet uden for storbyerne, hvilket også medfører, at afkastet som regel er større. Til gengæld er risikoen også større, da det kan være sværere at finde lejere til ejendommen.
Det er svært at vurdere ejendomsmarkedet og potentialet i forskellige områder, fordi byudviklingen kan ændre sig relativt hurtigt. Et område kan forekomme attraktivt, men på grund af en hændelse i området kan det udvikle sig negativt. Omvendt kan et område også udvikle sig positivt, for eksempel ved forbedring af infrastruktur eller andet.
Kort sagt er det optimalt at investere i et område, der ikke er toppet endnu. Det er naturligvis svært at spå om fremtiden, men du kan for eksempel se på, hvordan infrastrukturen kommer til at udvikle sig. Det bringer massiv værdi til et område, hvis der pludselig kommer flere og bedre transportmuligheder. Hvis der på den anden side er skolelukninger, flytning af arbejdspladser eller lignende på vej, kan det være en indikator for, at området vil blive mindre attraktivt.
Tidshorisont
Ejendomsinvestering skal ses som en langsigtet investering. Som udgangspunkt bør du vente minimum fem år med at sælge igen, da afkastet ellers vil være for lavt og transaktionsomkostningerne for høje.
Fordele ved ejendomsinvesteringer
Der er masser af fordele ved ejendomsinvesteringer, og hvis du har mulighed for at skaffe finansiering og er ude efter en langsigtet investering, kan ejendomsmarkedet godt være interessant for dig.
Når du ejer en udlejningsejendom, beholder du din indtjening, selvom der sker et fald i huspriserne. Du har altså et fast afkast på dine ejendomme, og du vil ikke opleve store udsving i værdien, som det blandt andet ses ved aktier, der kan have store udsving på kort tid. Ejendomme giver dig en mere stabil indtjening end aktier og obligationer, fordi folk altid har brug for et sted at bo, uanset om der er højkonjunktur eller lavkonjunktur.
Hvis du får fat i den rigtige ejendom, kan du opnå et godt afkast løbende, så en eventuel værdistigning kun vil være en bonus for dig, hvis du en dag ønsker at sælge ejendommen igen.
Historisk har ejendomsinvesteringer givet et større afkast end det gennemsnitlige afkast på aktiemarkedet.
Ulemper og risici ved ejendomsinvesteringer
Der er selvfølgelig også ulemper og risici ved ejendomsinvesteringer. Først og fremmest kan det være svært at skaffe finansiering til overhovedet at komme ind på ejendomsmarkedet.
Derudover kan du – som med alt andet fast ejendom – risikere at blive tvunget til at sælge på et dårligt tidspunkt, hvilket kan give dig enorme tab afhængigt at din investering.